miércoles, 17 de julio de 2013

PROGRAMA DE INCENTIVOS PARA LA COMPRA DE VIVIENDAEN PUERTO RICO , APROVADO HASTA US $200.000


Programa de incentivo para viviendas de hasta $200 mil

La composición familiar de las personas interesadas en obtener este subsidio no podrá ser mayor de $60 mil ...................................... 
Programa de incentivo para viviendas de hasta $200 mil



El secretario del Departamento de Vivienda, Rubén Ríos Pagán, anunció el viernes el nuevo programa que ofrecerá incentivos a las personas que estén próximo a adquirir una casa.
“A partir del próximo martes, 16 de julio, comenzará el programa que sabemos que muchas familias se beneficiarán de esto. Estamos dando la ayuda donde realmente se necesita”, expresó el titular en rueda de prensa, quien anunció, además, que el gobierno asignó 15.3 millones de dólares para este programa.
El Programa “Mi casa propia” fue creado bajo la Ley 34 del 26 de junio de 2013 para la compra de viviendas que no excedan los 200 mil dólares. El mismo consiste en la concesión subsidiada equivalente al 3 por ciento del precio de venta o el valor tasado, lo que sea menor, para ser utilizado en el pronto pago y gastos de cierre hasta un máximo de 6 mil dólares.
Por su parte, el director ejecutivo de la Autoridad Para el Financiamiento de la Vivienda, José Sierra, informó que el ingreso bruto anual de la composición familiar de las personas interesadas en obtener este subsidio no podrá ser mayor de 60 mil dólares ni haber sido previamente beneficiario de este o algún otro programa similar administrado por la Autoridad.
Según estadísticas del Departamento de la Vivienda, unas 3,500 familias podrán beneficiarse del programa de incentivos. Actualmente, en la Isla la mayoría de las residencias que se construyen no sobrepasan los 200 mil dólares, según el expresidente de la Asociación de Constructores de Hogares, Rafel Rojo.

miércoles, 5 de septiembre de 2012

CONSEJOS PARA LA VENTA DE TU PROPIEDAD

Si estás vendiendo tu casa, toma en cuenta que hay muchas otras a la venta. La clave para lograrlo es la planificación, estar orientado en cómo vender en esta época de crisis, ya sea que vendas con un agente o por tu cuenta, y asegurarte de tener un buen producto, es decir presentar tu casa de la manera más atractiva posible a los posibles compradores. Estos factores son claves si decidiste vender:
  • Buen precio: Más allá del valor que tú consideras que tiene tu casa, hay un valor real que dicta el mercado. Mientras más cerca estés de ese precio real, más probabilidades tienes de lograr la venta. La mejor manera de salir de dudas es hacer una tasación, pero esto conlleva costo. Si usas un agente de bienes raíces, puede ofrecerte un análisis del mercado, con las ventas comparables en el área, pero eso no sustituye una tasación.
  • Flexibilidad para negociar: Además del precio, los compradores podrían solicitar otros beneficios o incentivos como aportación para gastos de cierre o el incluir accesorios o enseres eléctricos. Si dejar unos abanicos de techo, un suavizador de agua o la lavadora y secadora te hacen una diferencia entre vender o no, analiza si vale la pena incluirlo aunque eso no estuviera en tus planes originales.
  • Demanda del mercado: Estar vendiendo en el momento adecuado puede ser clave. Cuando los intereses están tan bajos como ahora o hay incentivos para comprar, la venta puede ser más rápida. Otros factores que intervienen son la demanda por viviendas en la comunidad donde está la propiedad; si la pones a la venta en el momento en que todos quieren comprar en ese lugar, más compradores se interesan en ella.
  • Estar bien informado o contar con un agente de bienes raíces: La venta de una propiedad no es asunto sencillo. Desde saber identificar los documentos necesarios hasta comunicarse con el banco que hará el préstamo a los posibles compradores, hay una serie de pasos que requieren tiempo, paciencia y conocimientos.
    El agente de bienes raíces es el experto en ese tema y puede ayudarte, además de que manejará todo lo relacionado con mostrar tu propiedad, el anunciarla y la comunicación con los clientes pero te cobrará una comisión al cerrar la venta.
  • Tener la propiedad en buenas condiciones: No hay dudas, una casa en mejores condiciones a la vista genera más interés en los compradores. Hay muchas cosas que puedes hacer para mejorar la manera en que se ve la propiedad mientras se vende, muchas de ellas ameritan más esfuerzo y tiempo de tu parte que dinero. Otras ideas son costosas pero mejoran el potencial de venta. Tú decides cuánto dinero y tiempo quieres invertir.
  • Hacer un plan de mercadeo efectivo: Si utilizas un agente de bienes raíces pregúntale cómo anunciará tu casa. Si son Realtors usarán el Sistema de Listado Múltiple (MLS, en inglés) para que otros profesionales puedan venderla. Algunos hacen incluso anuncios directos a través de listas de correo dirigido a un mercado específico. Si haces la venta por tu cuenta, puedes usar letreros, en las comunidades donde lo permiten; hacer “open house” o las famosas “casas abiertas” donde invitas con letreros, volantes o anuncios a que vengan a ver tu casa en un día y horas específicas o poner anuncios. También te ayudará notificar a vecinos, amigos y familiares que pueden ser una gran fuente de referidos.

    MATERIAR ELEGIDO DE :
      http://comprarcasa.about.com/od/Venta/a/Elementos-Claves-En-La-Venta-De-Una-Casa.htm

jueves, 21 de junio de 2012

  • Thursday, October 20, 2011
    TAG-56 Cond. Condado Calle Condado #609 Ofic. 704
    San Juan Comercial
    Interior: 546.00 p2
    REO#: 1990
    $52,000 Cond. Quintana Apt. 1414B
    San Juan Condominio
    Interior: 832.00 p2
    REO#: 2195
    Cuartos: 3
    Baños: 1
    $53,000 Villa Palmeras A4-C Calle Fajardo
    San Juan Casa
    Interior: 866.00 p2
    Solar: 225.00 m2
    REO#: 2623
    Cuartos: 3
    Bañ...
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  • Thursday, October 20, 2011
    Bo. San Salvador Carr. 765 Km. 5.0 Int.
    Caguas Terreno
    Solar: 4.80 m2
    REO#: 2510
    $75,000 Villa Carmen M29 Calle Ponce
    Caguas Casa
    Interior: 989.00 p2
    Solar: 300.00 m2
    REO#: 2596
    Cuartos: 3
    Baños: 2
    $125,000 Com. Muñoz Grillo Calle 5 #48
    Caguas Casa
    Interior: 1872.00 p2
    Solar: 3625.00 m2
    REO#: 2584
    Cuartos: 3
    Baños: 3
    $151,000 ...
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  • Thursday, October 20, 2011


    Casa

    Barceloneta
    Puerto Rico C/4 lot 75 La Catalana

    3- 1
    $70,000

    Casa
    Barceloneta
    Puerto Rico 318 Angostura
    3- 1
    $60,000

    Casa
    Barceloneta
    Puerto Rico Bo Magueyes C/8 #353
    4- 2
    $70,000


    Casa

    Barceloneta
    Puerto Rico Calle La Catalana Lot 75

    3- 1
    $330,000


    Casa

    Barranquitas
    Puerto Rico Rd156 km 11.3 Int

    3- 2
    $102,500

    Casa
    Barranquitas
    Puerto Rico Carr152 KM 5....
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  • Thursday, October 20, 2011


    Casa

    Aguadilla
    Puerto Rico Bo. Caimita Bajo


    2- 1
    $78,000

    Casa

    Aibonito
    Puerto Rico Bo. Robles


    3- 3 1/2
    $213,000

    Solar

    Aibonito
    Puerto Rico RD 173 Km 0.8 Bo La Plata


    -
    $12,000
    Solar Aibonito
    Puerto Rico Bo. La Plata 0- 0 $16,000

    Casa

    Arecibo
    Puerto Rico RD 639 Bo Sabana Hoyos


    0- 2
    $90,000
    Casa Arecibo
    Puerto Rico Urb. Vista Azul C/24 #U20 4- 2 $...
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  • Thursday, April 7, 2011
    Un Préstamo Convencional no está asegurado ni garantizado por una agencia del gobierno federal. Disponible para la compra y refinanciamiento de propiedades, ya sea residencia principal, segunda residencia o propiedad de inversión. Siempre y cuando el deudor como la propiedad cumplan con criterios específicos, es elegible para ser vendido a los ...
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  • Thursday, April 7, 2011
    1. El mencionado producto hipotecario RURAL es un programa que da muchas oportunidades a los consumidores para la compra de propiedades existentes o en proyectos nuevos, sean unidades de vivienda, condominios, walk up o dúplex, siempre que estén localizadas en zonas rurales.
      Los préstamos rural, como generalmente se le conocen, es un programa...
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  • Thursday, April 7, 2011
    Por qué escoger un préstamo FHA?
    Hay varias buenas razones para escoger un préstamo FHA, especialmente si uno o más de lo que se indica a continuación aplica a su situación:
    • Es un comprador de vivienda por primera vez
    • No dispone de mucho dinero para el pago inicial de una vivienda
    • Desea mantener los pagos mensuales lo más bajo posible
    • Le preocupa q...
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  • Monday, August 30, 2010

    Property Search Results
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    Sort By: City & ZipCityZipProperty #PriceBedsBathsYear BuiltProperty TypeList DateBid Deadline Ascending Descending


     Address
    Price Beds/Baths YearBuilt Property Type List Date BidDe...
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  • Monday, August 30, 2010
    Beds/Baths YearBuilt Property Type List Date BidDeadline


    Property #: 501-580372

    #B-3 (Paloma St.) Estancias de la Sabana Dev. Arecibo, PR  00612COUNTY: Arecibo
    $85,000 3/1 2001 S 08/13/2010 Daily @ 11:59:00 P.M.


    Comments: INSTALL ONE WINDOW RESTORE A/C HOLE IN ...more details

    As-Is Valu...

jueves, 8 de marzo de 2012

COMPRA TU CASA EN 2012

fin de 2011 ha oficializado la caída del precio de la vivienda y todas las fuentes coinciden en el cambio de signo: la Sociedad de Tasación, el Ministerio de vivienda, Idealista, Fotocasa, etc. Si a esto añades la incertidumbre respecto a la economía mundial —inquieta por el temor de recesión made in USA— y las dudas sobre la situación española —inflación, caída del consumo, alto endeudamiento, baja competitividad, ladrillo-dependencia, repunte del paro, etc.— es de prever que las caídas continúen.
En este contexto, una pregunta surge a menudo: ahora que los precios bajan… ¿cuándo es aconsejable comprar? O como me planteó Angel hace unos días:
Si los precios se estabilizan como pasó en la crisis de los 90 y teniendo que comprar un piso en un futuro, ¿que sale más rentable, pagar un alquiler mientras esperas o comprar ya?
Con este artículo he intentado responder a esa pregunta. He incluido los detalles aburridos de los cálculos, para que aquellos más interesados podáis someterlos a crítica. Para el resto, lo importante esta en las figuras, que deberían hablar por si solas.

Hipótesis de partida

Para realizar el análisis he usado los siguientes supuestos:
  • Una vivienda de valor 240.000€ en 2008 (No es relevante, es solo para visualizar mejor las cifras.)
  • Un coste de alquilar la misma vivienda de 3.5% anual (700€/mes)
  • Gastos de formalización de compra del 10% (Según lo visto aquí y aquí.)
  • Gasto en forma de intereses del 95,8% (casi otros 240.000€). Esto puede parecer mucho, pero se corresponde con una hipoteca a 30 años, sobre el 100% y al Euribor + 0.33, calculado con Ing Direct.
  • Un Ipc promedio del 3,5%
El objetivo es determinar cual es la mejor opción —comprar o esperar— en diferentes escenarios de evolución futura del precio de la vivienda. Si la vivienda va a subir sería mejor comprar ya, mientras que si el precio se va a desplomar sería mejor esperar. Pero, ¿cuanto tiene que bajar la vivienda para compensar el gasto del alquiler? ¿cuanto puedes ahorrar y en cuanto tiempo? ¿cual es el mejor momento para comprar?

Formulación del problema

La formulación del problema se puede simplificar mucho (Después de darle bastantes vueltas.). El truco esta en que lo único que hay que cuantificar es el coste o beneficio de retrasar la compra. Es decir, compararemos el coste diferencial de las dos opciones, comprar ya o esperar:
Esperar. Esperar implica un único gasto extra, el pago de un alquiler anual. (En nuestro ejemplo, 240.000€*0,35. También he considerado el incremento anual del IPC y la actualización del precio del alquiler cada 5 años (para ajustarse al valor de mercado.)
Comprar. Una forma sencilla de valorar el gasto que supone comprar un piso que luego se devaluará es: (Gastos+1)*(ValorDeCompra-ValorFinal). Donde los gastos a considerar son los gastos de formalización y los intereses (ambos expresado como un porcentaje).

Escenario 1: Momento óptimo para comprar

EL primer escenario que he considerado asume que el precio de la vivienda va a evolucionar tal y como lo hizo durante los años 90, después de la burbuja. Os recuerdo que la situación de entonces y la actual guardan similitudes importantes, así que parece sensato tomar ese escenario ejemplo:
  • Después de años de revalorización, entre 1990 y 1996 el precio de la vivienda descendió casi un 20%. A continuación volvieron las subidas, hasta recuperar el valor de 1990 en el año 2000 (en términos reales, es decir descontando la inflación).

El escenario lo define la evolución del valor de la casa, que se muestra con las lineas negra y la gris. En rojo se muestra el coste extra de comprar en 2008 respecto a hacerlo en otro momento (2009, 2010, etc.). La linea azul representa el gasto del alquiler que debemos afrontar por el hecho de esperar y retrasar la compra. La clave esta en la diferencia, que se muestra en naranja: el beneficio/perdida por comprar hoy respecto de retrasar la compra hasta cierta fecha.
A la vista de la figura podemos concluir que si los precios siguen esa evolución:
  • Retrasar la compra es más rentable. Cualquier momento entre 2009 y 2016 será mejor que hoy para la compra, incluso pagando un alquiler durante esos años.
  • El momento óptimo para la compra sería diciembre de 2011. Comprar en esas fechas supondría un ahorro de 51.252€.
  • No es necesario acertar exactamente el momento idoneo para comprar, cualquier momento entre mediados de 2009 y mediados de 2015 supone un ahorro de más de 20.000€.
  • Comprar ahora sería equivalente a vivir de alquiler hasta 2016 y comprar entonces. Si esperas más tiempo, empezarías a perder dinero.
  • A los que aguantan en casa de sus padres, les basta con mirar la linea roja. Cualquier momento en los próximos 9 años será mejor, y el óptimo: mediados de 2013.
Cabe señalar que aunque es un escenario negativo, no solo es verídico, sino que tampoco es catastrofista. Si os fijáis en el valor nominal de la vivienda —que es el que suelen usar las cifras oficiales— casi ni se nota que la vivienda se esta devaluando, sino que parece estable. Pensad en este otro ejemplo:
Una bajada anual del 2% no asustará a muchos, pero si consideras la inflación (+3%) y la prolongas 3 años, el resultado es un 15% de devaluación. En principio, tampoco parece tanto. Pero si consideras que este 15% se aplica a 240.000€ de casa, 230.000€ de intereses y 24.000€ de gastos, resulta que son: 74.000€ en tres años. Eso da para pagar el alquiler y ahorrarte 51.000€.

Otros escenarios

El escenario descrito en el apartado anterior es solo uno de los posibles. Para comparar diferentes escenarios, he preparado otra gráfica que muestra el beneficio/perdida de comprar hoy frente a retrasar la compra hasta 2011:
  • Si en los próximos tres años, la vivienda se devalúa más de un 5% (es decir, los precios suben menos del 6% en nominal), será mejor esperar. Por ejemplo, si consideras que la casa seguirá costando 240.000€ en 2011, te conviene esperar, y ahorrarás más de 20.000€.
  • Si los precios se desploman, pongamos con una caída nominal del 22% (7,3% anual), esperar y comprar en 2011 supone un ahorro de casi 140.000€.

Una regla sencilla para saber cuando comprar

Para terminar, podemos explotar un poco la formulación del problema y responder a algunas preguntas interesantes: ¿cuanto han de caer los precios durante un año para que compense pagar el alquiler y esperar al siguiente para comprar? Es decir, si preveo que los precios van a caer un 2% en 2008, ¿es mejor esperar? y si resulta que es mejor esperar, ¿cuanto dinero voy ahorrar por hacerlo?
A continuación tenéis los cálculos:
07 - Formulas.png
  • Si preveo que la caída de precios durante el próximo año va a ser superior al 1.7% (en términos reales), comprar hoy es más caro que pagar un alquiler y esperar al año que viene.
  • Además, por cada 1% de bajada adicional, me ahorro 3500€. Es decir, si los precios bajaran un 4.7%, deberías esperar porque ahorrarías más de 10.000€.

Conclusiones

Aunque las conclusiones se han ido desgranando a lo largo del artículo, destacaría un aspecto: el impacto que tienen los gastos asociados a la compra de vivienda, y en especial los intereses. Y lo destacaría porque es poco intuitivo, y por tanto peligroso. Comprar una casa por el mismo precio hoy o dentro de 3 años puede parecer lo mismo, pero no es así en absoluto. La devaluación sería del 10% (por inflación)… un 10% que al considerar los gastos se transforma en un 21%. Con ese 21% se puede pagar un alquiler y todavía ahorraríamos un 9%. Y ojo, eso sin que aparentemente los precios de la vivienda bajen.
Por último, y atendiendo a los que últimamente me piden que me moje más y lance previsiones, diré que a la vista de los datos creo que 2008 no es buen momento para comprar. Hay mucha incertidumbre aún, pero en mi opinión el precio de la vivienda bajará más del 2% en 2008, y es muy probable que la tendencia bajista continue en 2009. En cualquier caso, cada uno puede tener su propia previsión sobre la evolución de los precios y usar la segunda gráfica para obrar en consecuencia.